Kira Tespit Davası

Kira Tespit Davası, Ne Zaman Açılır, Şartları

Kira tespit davası, konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinde yenilenen kira dönemindeki kira tutarının ne olacağı noktasında tarafların uyuşmazlık yaşaması halinde, yenilen dönemdeki kira bedelinin tespiti amacıyla açılan davaya denilmektedir. CYY Avukatlık Bürosu olarak bu yayınımızda kira tespit davasının şartlarına ve dava sürecine değindik.

Kira Tespit Davası Şartları

Kira sözleşmesinde yenilenen dönemlerdeki kira bedellerine ilişkin olarak bir artış veya oran belirtilmişse kira tespit davası açılmamalıdır; ancak TBK‘nın 344/3 hükmü bunun dışındadır ve istisnadır. Yenilenen dönemlerdeki kira artış oranı veya miktarı, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir.

TBK 344/3 düzenlenmesi sebebiyle, tarafların kira sözleşmesinde kira bedelinin arttırılması konusunda bir anlaşmaya varıp- varmadıklarına bakılmaksızın, kira sözleşmesinin tanzim tarihinden itibaren beşinci yılın ve bundan sonraki her beş yılın sonunda geçerli olacak kira bedelinin belirlenmesi amacıyla kira tespit davası açma yoluna gidilebilir.

Kira tespit davası, kira sözleşmesinin yenilen bir yıllık dönemindeki kira bedelinin tespiti amacıyla açılan bir davadır. Kira tespit davası sonucunda verilen karar bir tespit hükmü olması sebebiyle ve kira tespit davalarında kira bedellerinin kiracıdan alınarak, kiraya verene ödenmesine dair bir hüküm kurulmaması sebebiyle, kararlar ilamlı icraya konu edilemez. Bununla beraber; açılan kira tespit davası sonucunda belirlenen kira bedellerinin tahsilini sağlamak amacıyla ilamsız icra yoluna başvurulmasında bir engel yoktur.

Kira tespit davası kiraya veren tarafından açılabilir ve aynı zamanda Türk Borçlar Kanunu’nun 344/3 maddesi uyarınca kira tespit davası kiracı tarafından da açılabilir; kiracı TBK 344/3 bağlamında açacağı kira tespit davasıyla yenilenen dönemdeki kira bedellerini tespit ettirerek icra takibi yoluna başvurabilir.

Kira sözleşmesinde kiraya veren taraf birden çok kişiden oluşuyorsa, kira tespit davası tüm kiraya verenler davacı olmak üzere açılmalıdır. Benzer şekilde taşınmazın mülkiyeti el birliği mülkiyeti halinde ise ( iştirak halinde mülkiyet) kira tespit davası tüm kiraya verenler davacı olacak şekilde açılmalıdır, kiraya verenlerin bu konuda ortak hareket etmeleri zorunludur. Kira sözleşmesinde yer alan taşınmaz paylı mülkiyete tabi bir taşınmaz ise, paydaşların payları nispetinde kira tespit davası açmasında bir engel yoktur.

Kira sözleşmesinde kiracı olarak birden fazla kişi yer almaktaysa, kira tespit davası kira sözleşmesindeki kiracıların tamamına yönetilerek dava ikame edilir.

Kira Tespit Davası Ne Zaman Açılır ?

Kira tespit davası kira ilişkisi devam ettiği süre boyunca her zaman açılabilir, buna bir engel yoktur. Kira tespit davasının açılma zamanının önemi, tespit edilen kira bedellerinin hangi kira dönemlerini kapsayıp- kapsamayacağı ve kira bedelinin ne zamandan itibaren geçerli olacağı noktasında önemlidir. Tespit edilen kira bedellerinin hangi andan itibaren geçerli olacağı sözleşmede artış hükmü olup- olmamasına göre değişkenlik göstermektedir.

Kira Sözleşmesinde Artış Oranı Belirtilmişse

Kira sözleşmeleri, yenilenen kira dönemlerinde kira artışı yapılacağı şeklinde düzenlenmişse, kira tespit davasının ne zaman açılması gerektiği ve belirlenen kira bedellerinin hangi kira dönemleri için geçerli olacağı konusu TBK madde 345/3’te düzenlenmiştir. Artış oranı kararlaştırılan sözleşmelerde kira tespit davası kiranın tespit edilmesi istenilen kira yılı içinde ve bu dönemin bitiş tarihine kadar açılabilir; belirlenen kira bedeli ise davanın açılmış olduğu kira döneminin başından itibaren geçerli olur.

Özetle, kira sözleşmesinde, yenilenen kira dönemlerinde kira bedelinin arttırılacağına dair düzenlenme yapılarak artış oranı kararlaştırılmışsa; kira tespit davasının yeni kira döneminin başlamasından itibaren en geç otuz gün önceki bir tarihte açılmış olması şartı aranmaz; aynı şekilde kiracıya kira bedelinde artış yapılacağına dair yazılı ihtarda bulunmuş olma şartı da aranmaz. Davanın kiranın tespiti istenilen kira yılı içinde ve kira yılının sonuna kadar açılmış olması, mahkemece belirlenen kira bedellerinin kira yılının başından itibaren uygulanması için yeterlidir.

Kira Sözleşmesinde Artış Oranı Belirtilmemişse

Taraflar kira sözleşmesinin maddelerinde kira artış oranına yer vermemiş olabilirler. Bu durumda kira tespit davasının ne zaman açılabileceği ve buna bağlı olarak belirlenen kira bedellerinin geçerli olacağı kira dönemi konusu TBK madde 345/2′ düzenlenmiştir.

Kira tespit davasının, kiranın tespit edilmesinin talep edildiği kira yılının başlamasından itibaren en geç otuz gün önceki bir tarihte açılması halinde, mahkemece hükmedilen ve tespit edilen kira bedeli, kiranın tespiti istenilen yeni kira yılının başlangıcından itibaren belirlenmiş olur ve yeni kira yılının başlangıcından itibaren geçerli sayılır.

Kira tespit davasının, kira bedelinin tespitinin istenildiği yeni kira yılının başlangıcından en geç otuz gün önceki bir tarihte açılmaması halinde; kira bedelleri tespit istenilen kira yılı için değil, bir yıl sonraki kira yılı için tespit edilmiş olur.

Kira tespit davasında diğer bir durum ise, kiraya verenin kira bedelinin tespitini istediği yeni kira yılının başlangıcından en az otuz gün önceki bir tarihte kiracıya yazılı bildirimde bulunarak, yeni kira döneminde kira bedelinin arttırılacağını bildirmesi ve yazılı bildirimden sonra kira tespit davasının belirleme istenen yıl içinde ve bu yeni yılın sonuna kadar açmış olmasıdır. Bu durumda mahkemece belirlenen kira bedeli, yeni kira yılının başlangıcından itibaren geçerli olur. En önemli hususlardan biri ise şudur: Yazılı bildirimin yeni kira döneminin başlangıcından en çok otuz gün önceki bir tarihte, kiracıya tebliğ edilmiş olması şarttır.

Kira Tespit Davası İhtar Şartı

Kira tespit davasında ihtar şartı yoktur. Sadece TBK madde 345/2′ de yeni kira döneminin başlangıcından en çok otuz gün önceki bir tarihte yazılı bildirimde bulunma şartı aranmaktadır. Bu şart da bir ihtar şartı değildir; mahkemece belirlenen kira bedellerinin yeni kira dönemi başından itibaren geçerli olması için aranan bir şarttır. Davacının sözleşmesinde bir artış oranı varsa davasını kira dönemi içinde açabilir veya yeni kira döneminin başlangıcından en çok otuz gün önceki bir tarihte kira tespit davası açabilir.

Kira Tespit Davası Görevli Mahkeme

Kira tespit davasında görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesidir.

Kira Tespit Davası Yetkili Mahkeme

Kira tespit davasında yetkili mahkeme, HMK’nın 6. Maddesindeki genel yetki kuralına göre genel yetkili mahkeme olan, davalı gerçek veya tüzel kişinin davanın açılma tarihindeki yerleşim yeri mahkemesidir. Bununla beraber HMK’ nın 10. Maddesinde bir özel yetki kuralı düzenlenmiştir; HMK 10. Maddeye göre sözleşmeden doğan davalar sözleşmenin ifa edileceği yer mahkemesinde de açılabilir. Kira tespit davası sözleşmeden doğan bir dava statüsünde olduğu için, kira tespit davası sözleşmenin ifa edileceği yer mahkemesinde de açılabilir. Sözleşmenin ifa edileceği yer kiraya verenin yerleşim yeri olduğundan dolayı, kira tespit davası kiraya verenin yerleşim yeri mahkemesinde de açılabilir.

Kira Tespit Davası Ne Kadar Sürer ?

Kira tespit davası ortalama olarak 1- 1.5 yıl arası sürebilir. Ancak her şehirde mahkemelerin dosya yoğunlukları farklıdır ve her geçen gün dosya sayısı artmaktadır. Kesin süre belli değildir ancak kira tespit davası 1-1,5 yıl sürebilir.

Kira Tespit Davası Karşı Vekalet Ücreti

Kira tespit davalarında belirlenen kira bedeli farkının bir yıllık tutarı hesaplanır ve Avukatlık Asgari Ücret Tarifesinin üçüncü kısmındaki oranlar baz alınarak belirlenen miktar vekalet ücreti sayılır.


Kira Tespit Davası Yargıtay Kararları

Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 2014/5981 E. – 2014/7184 K.

Hükme esas alınan 01.10.2005 başlangıç tarihli ve bir yıl süreli kira sözleşmesi konusunda taraflar arasında bir uyuşmazlık bulunmamaktadır. Uyuşmazlık, kira bedeli içinde KDV’nin de bulunduğunun tespit edilmesi noktasında toplanmaktadır. Davacı tarafın bu uyuşmazlığı tespit davası yoluyla değil, açacağı eda davasında ileri sürmesi gerektiğinden, tespit davası açmakta hukuki yararı bulunmamaktadır.

Kaldı ki davalı belediye tarafından KDV’nin de için de bulunduğu kira alacağına ilişkin yapılmış bir takip de bulunmamaktadır. Başka bir deyişle davalı zaten KDV’nin kira bedeli içinde bulunmadığını, davacı kiracıyla KDV’nin de içinde bulunduğu bir ek sözleşme yapılması gerektiğini bildirmiş, böylece esasen kiranın içinde KDV’nin bulunmadığı davalı kiraya veren tarafından zımnen açılanmıştır. Bu durumda mahkemece istemin bu nedenlerle reddine karar vermek gerekirken yazılı şekilde işin esasına girilerek davanın kabulüne karar verilmesi doğru değildir.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2017/11754 E. – 2017/8716 K.

Somut olayda; 2.511,80 m² lik çay ocağı ve bahçesinin, ancak 518,54 m² lik % 20 oranındaki bir bölümünün kiracıya kullandırılması, kalan bölümünün hem kullanıma elverişli halde bulundurulmaması, hem de kiracı tarafından bu konudaki tüm izin isteklerinin reddedilmesi karşısında davacı kiracının, kiralananın yararlanamadığı bölümü ile ilgili olarak, “kira indirimi değerlendirmesi” ni de içeren tespit isteğinde bulunmasında hukuki yararının mevcut olduğu, bu nedenle de Mahkemenin kiracı tarafından ödenmeyen toplam kira bedelinden, söz konusu ayıp ile orantılı bir indirim yapması sonucunda davanın kısmen kabulüne karar vermesinin yerinde olduğu bu defaki incelemeden anlaşılmıştır.

Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 2013/10340 E. – 2014/3003 K.

Davada dayanılan ve hükme esas alınan 01.01.2003 başlangıç tarihli ve iki yıl süreli kira sözleşmesi konusunda taraflar arasında bir uyuşmazlık bulunmamaktadır. Sözleşmenin özel şartlar 3. maddesinde kira süresi iki yıl olup kira artış oranı TEFE-TÜFE ortalaması olarak kararlaştırılmıştır. Taraflar arasındaki bu şart geçerli olup tarafları bağlar. Taraflar sözleşmeyi imzalamak suretiyle matbu da olsa kira artış oranı gösterilmiş ise bu durumda yeni dönem kira parasının tespiti için kiracıya ayrıca bir ihtar yapılması gerekmez.

Taraflar arasındaki sözleşmede artış şartı bulunmaktadır. Bu durumda, davanın açıldığı 6/9/2012 tarih itibariyle davacının kira tespitinin istediği kira dönemi için aylık kira parasının tespiti gerekir Öyle ise mahkemece, davacı tarafından tesbiti istenilen dönem başlangıcına göre değerlendirme yapılarak oluşan şartlar dairesinde hasıl olacak sonuca göre bir karar verilmesi gerekirken, davanın süresinde açılmadığı gerekçesiyle reddine karar verilmiş olması doğru değildir.

Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 2014/10437 E. – 2014/13395 K.

Taraflar arasında; 01/02/2000 başlangıç tarihli 10 yıl süreli kira sözleşmesi konusunda bir uyuşmazlık bulunmamaktadır. Sözleşmede artış şartı kararlaştırılmamıştır. Şartlar değişmediği ve özel nedenlerin varlığı iddia ve ispat edilmediği sürece, kira sözleşmesinde olağan rayice uygun olarak kararlaştırılan kira parasına, Toptan Eşya Fiyat Endeksinin (%65 ile sınırlı olarak) 3 yıl için (ard arda 3 defa) artırımı esas alınarak bulunacak kira parasının o dönemin hak ve nesafet kurallarına uygun ve aşırı olmayan bir kira parası olduğu ilke olarak kabul edilmeli ve ona göre uygulama yapılmalıdır.

Üç yıldan sonra ise, taşınmazın boş olarak yeniden kiralanması halinde getirebileceği kira parası bilirkişi marifetiyle belirlenerek, Mahkemece bu miktar gözönünde bulundurulup hak ve nesafete uygun aşırı olmayan bir kira parası takdir edilmelidir. Kiralananın yıllık kira bedelinin 01/02/2007 tarihinden itibaren geçerli olacak şekilde 50.000 USD + KDV olarak uyarlanmasına karar verilmiş ve bu kararın 09/09/2013 tarihinde kesinleşmiş olması 01/02/2012 tarihinde başlayan dönem için kira bedelinin tespiti davası açılmasına engel olmaz.

Bu nedenle mahkemece işin esasının incelenerek sonucuna göre karar verilmesi gerekirken yazılı gerekçe ile davanın reddine karar verilmesi doğru olmadığından hükmün bu sebeple bozulması gerekmiştir.

(Kapatılan) 6. Hukuk Dairesi 2013/11289 E. – 2013/14589 K.

Taraflar arasındaki kira sözleşmesi 03.12.1987 başlangıç tarihli olup bir yıl sürelidir. Davacı tarafından kira artışına ilişkin ihtarname davalıya 21.11.2011 tarihinde tebliğ edilmiştir. Kira sözleşmesinin özel şartlar bölümünün 3.maddesinde, kira parasının yıllık olarak arttırılacağı kararlaştırılmış ancak belli bir artış oranı öngörülmemiştir. Sözleşmede artış oranı öngörülmemiş ise de taraflar artış iradesini anılan sözleşme hükmü ile ortaya koyduklarından kiracıya ayrıca bir ihtar yapılmasının bir önemi kalmamıştır.

Ne var ki dava 03.12.2012 tarihinde açılmış, dava dilekçesi de davalıya 11.12.2012 tarihinde tebliğ edilmiştir. Bu durumda süresinde açılmış dava da bulunmadığına göre 03.12.2011 günü başlayan dönem için kira parasının tespitine karar verilemez. Ancak dava tarihi itibariyle yeni kira döneminin başladığından 03.12.2012 tarihinde başlayan dönem için kira parasının tespitini isteyip istemediği davacıdan sorularak istemesi halinde bir sonraki dönem için kira parasının tesbitine karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde karar verilmesi doğru değildir.